Dlaczego najem mieszkań lub pokoi wciąż działa jako dochód pasywny?
Mimo wzrostu kosztów kredytów i cen mieszkań, najem nadal pozostaje jedną z najbardziej stabilnych form budowania pasywnego dochodu. Dlaczego?
-
✅ regularne wpływy z czynszu,
-
✅ rosnące zapotrzebowanie na wynajem (szczególnie w miastach akademickich i turystycznych),
-
✅ możliwość amortyzacji kosztów w przypadku JDG,
-
✅ elastyczność – można wynajmować długoterminowo, krótkoterminowo lub hybrydowo.
To wszystko sprawia, że lokal na wynajem to realne aktywo, które może samodzielnie się spłacać i generować nadwyżki.
Najem mieszkań lub pokoi – modele zarabiania
| Model | Opis | Plusy | Minusy |
|---|---|---|---|
| Długoterminowy | Stały najemca na 6–12 mies. | przewidywalność, mniej pracy | niższe stawki, zależność od jednej osoby |
| Krótkoterminowy (Airbnb/Booking) | Wynajem na dni/tygodnie | wyższe zyski, elastyczność | obsługa, sezonowość |
| Pokoje osobno | Wynajem pojedynczych pokoi | większy zysk, dywersyfikacja | więcej logistyki, współlokatorzy |
| Podnajem (bez posiadania lokalu) | Najem → dalszy wynajem | brak wkładu własnego | zależność od właściciela, ryzyko prawne |
💡 Kombinacja modeli (np. najem pokoi + Airbnb latem) może znacznie zwiększyć rentowność.
Ile można zarobić na wynajmie w 2025 roku?
| Miasto | Śr. czynsz kawalerki | Śr. pokój | Wynajem krótkoterminowy (noc) |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 2500–3200 zł | 1200–1600 zł | 250–400 zł |
| Kraków | 2000–2700 zł | 1100–1400 zł | 200–350 zł |
| Gdańsk | 2200–2800 zł | 1200–1500 zł | 250–400 zł |
| Wrocław | 2000–2600 zł | 1100–1300 zł | 200–350 zł |
📊 Mieszkanie 3-pokojowe może przynieść:
-
3600–4500 zł w modelu najmu długoterminowego,
-
6000–9000 zł w modelu krótkoterminowym,
-
nawet więcej przy najmie hybrydowym.
Jak zacząć zarabiać na najmie – krok po kroku
1. Znajdź lokal z potencjałem inwestycyjnym
-
lokalizacja: blisko uczelni, komunikacji, centrum
-
układ: niezależne pokoje, osobna kuchnia
-
stan: gotowe do zamieszkania lub wymagające lekkiego remontu (podnosi rentowność)
💡 Nie kupuj emocjami – kalkuluj! Sprawdź ROI: zysk roczny / koszt inwestycji.
2. Ustal model najmu i formę rozliczeń
-
ryczałt 8.5% (do 100k zł rocznie, potem 12.5%)
-
działalność gospodarcza (możliwość odliczeń)
-
pełna księgowość (w przypadku skali)
-
umowy najmu (zawsze na piśmie!)
📌 Warto mieć umowę najmu okazjonalnego – większe bezpieczeństwo prawne.
3. Zadbaj o wykończenie i wyposażenie
Co zwiększa wartość najmu:
-
zmywarka, pralka, mikrofalówka
-
szybki internet
-
biurko w każdym pokoju
-
neutralne kolory
-
czystość i estetyka zdjęć
💡 W modelu Airbnb: dodatki typu kawa, mapy, Netflix robią robotę i zwiększają ocenę!
4. Znajdź najemców lub stwórz ogłoszenie online
Polecane portale:
-
OLX
-
Otodom
-
Airbnb
-
Booking
-
Facebook Marketplace + lokalne grupy
Zadbaj o SEO tytułu: „Nowoczesny pokój z balkonem – blisko centrum” + minimum 7–10 zdjęć wysokiej jakości.
Zalety i wady najmu jako źródła pasywnego dochodu
Zalety:
-
przewidywalny cash flow
-
możliwość wzrostu wartości nieruchomości
-
zabezpieczenie kapitału przed inflacją
-
możliwość skalowania (więcej lokali)
Wady:
-
ryzyko pustostanów
-
najemcy problemowi
-
awarie i koszty napraw
-
zmienność prawa (np. nowe przepisy o ochronie lokatorów)
Ciekawostki: najem jako „quasi-pasywny” dochód
Najem nie jest 100% pasywny – chyba że:
-
zatrudniasz zarządcę najmu (koszt: 8–15% czynszu)
-
automatyzujesz ogłoszenia, płatności, odbiór kluczy (np. zamek smart lock)
-
masz kilkuletnią umowę z solidnym najemcą (np. firma, student medycyny)
Najczęstsze pytania (FAQ)
Czy można zarabiać na wynajmie nie posiadając mieszkania?
Tak – tzw. „podnajem” lub „arbitraż nieruchomości”. Potrzebna jest zgoda właściciela i dobra umowa.
Czy najem pokoi jest bardziej opłacalny?
Zwykle tak – ale wymaga więcej pracy (kilku najemców, rotacja, większe ryzyko).
Czy muszę mieć firmę do najmu?
Nie – możesz rozliczać się jako osoba fizyczna (ryczałt). Firmę warto rozważyć przy kilku lokalach.
Czy wynajem krótkoterminowy się jeszcze opłaca?
Tak – szczególnie w miastach turystycznych. Sezonowość jest plusem i minusem.
Czy można finansować mieszkanie pod najem kredytem?
Tak – ale bank może wymagać wkładu własnego i umowy najmu.
DISCLAIMER / OŚWIADCZENIE
Powyższy artykuł nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Wszelkie decyzje finansowe powinny być poprzedzone konsultacją z ekspertem ds. nieruchomości lub doradcą podatkowym.
